Wednesday, June 15, 2011

Pisos vacíos, objetivos incumplidos y cambio de enfoque:Seis años de Sociedad Pública de Alquiler

Casas apartamentos y pisos




La Sociedad Pública del Alquiler (SPA), una de las piezas claves de aquel fallido Ministerio de la Vivienda que el pasado año pasó a integrarse en Fomento, no ha cuantificado el gasto que le han supuesto, pero lo cierto es que durante cierto tiempo ha tenido en su cartera varios cientos de viviendas vacías. Según los precios medios que maneja la entidad, la cifra que todos los meses pagaba por estos pisos inutilizados podría ascender a 200.000 euros al mes.
No es una cuestión menor, pero tampoco el único incidente que ha surgido de esta entidad. El objetivo de 25.000 contratos que en 2005 se fijó la entonces ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, aún no se ha alcanzado.

Además, durante estos años se han acumulado pérdidas de hasta 23 millones de euros.

Pero desde la Sociedad prefieren fijarse en lo positivo: el servicio público que da, con 18.000 alquileres contratados, y el equilibrio financiero que ya ha logrado.

Cómo funciona
La Sociedad Pública del Alquiler es un órgano creado en 2005 para fomentar el alquiler. En aquel momento se apostó por esta vía que debía ofrecer una alternativa de vivienda digna a un precio razonable superando los miedos de los propietarios de pisos cerrados, que temían los riesgos de ponerlos en alquiler.



Por eso, la SPA ofrece a los propietarios de pisos un contrato con más seguridad de la que hay en el mercado libre: un seguro multirriesgo, cobertura ante posibles impagos y la gestión de incidencias. Además, hasta 2009, los propietarios obtenían también un seguro de desocupación: es decir, que seguían cobrando la renta aunque la vivienda no encontrase inquilino.



Por contra, el precio pactado entre ambas partes, también es más bajo que en el mercado libre: así, en los contratos firmados en este 2011, la SPA paga a los propietarios una media de 521 euros al mes, según las propias estadísticas de la entidad. Esto supone un 19% menos que los 642 euros por vivienda del mercado libre.



Los inquilinos que alquilan a través de la SPA pagan un 12% menos que en el mercado librePor su parte, los inquilinos acuden a la SPA en busca de unas viviendas que cumplan unos requisitos más altos en cuanto a habitabilidad y con unos precios más bajos (562 euros/mes en lo que va de año). En este caso, los inquilinos sólo se ahorran, de media, un 12% frente a lo que pagarían en el mercado libre.

La diferencia entre lo que la SPA paga a los propietarios y lo que percibe de los inquilinos es su fuente de financiación para sus propios gastos de gestión, actividad y los seguros. Pero la viabilidad tardó en llegar.

Objetivos y financiación
Ha sido uno de los problemas más serios de la SPA. Cuando se puso en marcha, en el año 2005, la entonces ministra anunció que para el final de la pasada legislatura (en 2008) se habrían firmado 25.000 contratos. Y que la entidad alcanzaría su viabilidad económica cuando se llegase a los 15.000-17.000 contratos. Sólo la segunda de estas previsiones se ha cumplido.

El último balance financiero de la SPA, correspondiente al año 2009, sitúa a la entidad en equilibrio. Es decir, que en ese año se igualaron gastos e ingresos. Pero hasta ese momento, la entidad había acumulado unas pérdidas de más de 23 millones de euros, según se publicó hace un año. Por ese motivo se ha tenido que recurrir a financiación por un valor de 13,4 millones. Pero es que en este tiempo también ha habido cambios de enfoque.

Desde enero de 2006 hasta hoy, la entidad ha firmado 18.000 contratos con inquilinos y 21.000 con propietarios, muy lejos del objetivo que se fijó. "La SPA se creó en plena expansión de la burbuja y estamos en la situación opuesta -según explicaron a 20minutos.es desde este organismo-. Eso puede explicar que no se haya cumplido" el objetivo de las 25.000 viviendas. Tal vez por este mal precedente, la SPA no se fija ahora objetivos cuantificables: "Siempre se trabaja para llegar al mayor número de ciudadanos".

En cualquier caso, desde la SPA aclaran que "la política pública no es un negocio, no se tiene por qué buscar hacer negocio: se busca un beneficio social, no patrimonial".

Los pisos vacíos
"Desde 2008 se ha impuesto una política de necesaria austeridad, recorte de gastos y aprovechamiento de recursos", explican desde la SPA, citando por ejemplo la campaña publicitaria que hubiese dado más difusión a su actividad y que no se llegó a hacer. Pero la austeridad también se impuso, desde 2009, en los contratos que se firmaban con los propietarios.

Si hasta entonces se garantizaba la renta mensual por dejar el piso en la SPA, estuviese o no ocupado, desde ese momento dejó de hacerse. Pero los contratos firmados hasta ese momento, que como cualquier acuerdo de este tipo tienen una duración de cinco años, seguían en vigor. Desde la SPA reconocen que en los últimos tiempos habían detectado la existencia de 400 viviendas para las que se había establecido una renta que, tras la bajada de precios, resultaba muy superior al precio de mercado.

En 2009 se dejó de utilizar el contrato de alquiler garantizado, que cubría la desocupación de la viviendaPor tanto, esas 400 viviendas eran demasiado caras y se mantenían permanentemente vacías. A ellos se ha dirigido la SPA para convertir el alquiler garantizado que tenían firmado en alquiler con garantías, que es la modalidad que ahora se practica. La diferencia entre uno y otro es precisamente la cobertura de la posible desocupación.

Si se multiplican estas 400 viviendas por la renta media en torno a los 500 euros que la SPA ha venido pagando a los propietarios se obtiene, a falta de un dato más preciso proporcionado por la entidad, la cifra de 200.000 euros mensuales aproximadamente que se ha gastado en pisos vacíos.

Según la SPA, un centenar de estos propietarios han aceptado las nuevas condiciones, lo que implica volver a fijar el precio del alquiler de sus viviendas y firmar un nuevo contrato. De los otros 300, la Sociedad dice no saber si han decidido abandonar la entidad o no.

Pero lo cierto es que algunos de ellos se han organizado en Facebook en el grupo de 'Afectados Sociedad Pública de Alquiler'. Creen que la propuesta de la SPA supone la ruptura de un contrato en vigor y advierten sobre posibles medidas judiciales, aunque la entidad dice que por el momento no le consta que haya ninguna demanda contra ella.

¿La salida del stock?
Una y otra vez se ha repetido que el alquiler podría ser una solución para dar salida al enorme stock (según quien lo mida, se cuantifica entre 700.000 y 2,3 millones) de viviendas vacías que hay en España tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. En este sentido, desde 2010, la SPA viene negociando con promotoras y entidades financieras para incluir sus viviendas en catálogo.

En este sentido, el pasado año ya se firmó un acuerdo con la Confederación Española de las Cajas de Ahorro para poner en alquiler parte de las 137.000 viviendas que éstas tienen en stock. Y esta línea de trabajo continúa: hace tres meses se suscribió otro protocolo con cinco cajas de ahorro que suman 9.000 inmuebles potencialmente alquilables.

En este caso la labor de la entidad es meramente de intermediación: no ofrece las mismas garantías ni seguros que a los particulares y tampoco, según la SPA, la polémica cobertura de desocupación.

Por el momento, no parece que la SPA vaya a reorientarse a corto plazo, pero, como todo, su futuro y sus políticas pueden cambiar radicalmente en función tanto de la evolución económica española como del resultado electoral del próximo año.



Fuente: 20 minutos.es

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