Saturday, March 26, 2011

Hipotecas a la americana







Entregar la casa al banco y olvidarte de la hipoteca no es tan fácil ni tan generalizado en eeuu


En las últimas semanas -y especialmente en los últimos días- ha crecido el debate sobre si en españa el banco debería aceptar la entrega de la vivienda como pago total de la hipoteca en los casos en los que el deudor no pueda hacer frente a su crédito. el motivo es que en españa, si alguien no puede pagar la hipoteca, el banco inicia el proceso de ejecución de la hipoteca, que resumiendo mucho acaba con el embargo de la vivienda y su posterior subasta. actualmente, lo más común es que a esa subasta no acuda nadie, por lo que el banco puede quedarse con la vivienda al 50% de la tasación y si no cubre la deuda, puede seguir demandando al hipotecado el resto de la deuda vía embargo de otros bienes o incluso su salario


Su llegada al congreso ha elevado el tono del debate y la petición de que en españa se concedan "hipotecas a la americana", entendiéndose como tal la opción de que el particular pueda dar las llaves de la casa al banco y olvidarse de la deuda


En este punto surge ya el primer error de concepto, ya que se da una sensación de simplicidad (ir al banco, dar las llaves y olvidarte) que no es cierta. lo primero es que dependiendo del estado de eeuu donde vivas puede que la toma de posesión del banco sobre la casa, sea en dación en pago (en inglés, deed in lieu of foreclosure) o por ejecución hipotecaria. ésta última puede derivar en una cancelación total del préstamo o si la cantidad obtenida por su venta no cubre la hipoteca genera una “deficiencia” de la deuda (deficiency),igual que en españa


Así, cuando un americano deja de pagar la hipoteca suficientes meses para que el banco inicie un proceso de cobro, las opciones más drásticas derivan en dos posibles salidas:


1) el hipotecado propone un short sale (venta corta o por menos dinero del adeudado) que el banco debe aprobar para realizarse


El prestatario pone a la venta su vivienda pero sólo encuentra un comprador que le pague menos de lo que debe al banco. en ese caso, tiene que pedir permiso al banco para vender por debajo de la hipoteca. con tantos casos como estos que llegan al banco, es posible que tarde de 6 a 12 meses para recibir respuesta del banco, sea positiva o negativa. si el banco no acepta la venta y se han dejado de hacer los pagos, seguramente que la ejecución seguirá su curso. si el banco acepta, tras la venta pueden ocurrir dos cosas:


a) si el banco cree que puede cobrar el resto de la deuda, irá a por el hipotecado para conseguir el dinero de la deficiencia (la diferencia entre el préstamo pendiente y el dinero que reciba el banco de la venta “corta”). esa deuda ahora no está respaldada por una propiedad particular que ya ha sido vendida, por lo que es una deuda similar a la generada por una tarjeta de crédito. el hipotecado recibe un apunte negativo en el historial de crédito (credit score) que lo penaliza sustancialmente y permanecerá en su historial entre 7 y 10 años


b) si ve que hay pocas posibilidades de cobrarla, se lo "perdonará", pero esto tiene consecuencias. lo primero es que también afecta el historial crediticio, con lo que rehacer la vida financiera, especialmente en aspectos crediticios que son básicos en eeuu no le será tan fácil como se piensa. además el dinero que te "perdona" el banco figurará ante las autoridades como un "regalo" del banco o un ingreso extra, por el que hay que pagar impuestos según el porcentaje que pague por ingresos ordinarios, y que perfectamente pueden ser del 20-25%. deber ese dinero al irs (internal revenue service) en un momento en el que financieramente no estás bien es un golpe muy severo. de hecho, en eeuu hay gente que prefiere deber dinero al banco que al irs


2) Si no consigues ni siquiera un comprador


Encontrar un interesado en pagar una cantidad que el banco acepte, es bastante difícil, más aún ahora que hay problemas de hipotecas en eeuu y que para este tipo de compras son aún más restrictivas. el banco por tanto iniciará el proceso de ejecución de la hipoteca (foreclousure). este proceso puede durar desde un año o más hasta que el banco tome posesión de la casa


Cuando el banco la venda, puede obtener el dinero de la hipoteca (deuda saldada), obtener más (el banco tendría una ganancia) u obtener menos. en este último caso el banco podría reclamar la diferencia igual que si se hubiera vendido por menos dinero del adeudado


Por lo tanto, queda claro que las "hipotecas a la americana" en las que se entrega la vivienda y se empieza de cero no son siempre así, ni suele ser algo tan sencillo


Tipos de hipotecas: ¡son más caras!
si entramos en las hipotecas en sí, vemos como las convencionales no son ningún chollo. normalmente, o al menos hasta hace poco, se seguía la regla del 20/80, es decir, los que compraban una vivienda tenían que dar una entrada del 20% (downpayment) y abrir una hipoteca por el 80% restante como en españa. esto es algo que está cambiando hacia una financiación menos generosa. en el caso en el que quieras una hipoteca de más del 80% tendrás que pagar un seguro pmi (private mortgage insurance) para cubrir el riesgo al banco: primer gasto adicional


Además, también hay unos gastos de alrededor del 7% para impuestos, papeleos, seguros de título, etc, relacionados con la hipoteca. junto a las comisiones por firmar la hipoteca, la compra también tiene otros gastos como los de la agencia inmobiliaria, ya que allí casi todas las compras son vía broker inmobiliario


Volviendo a las hipotecas, últimamente los bancos o los generadores de hipotecas están más exigentes que antaño en la petición de información al interesado en comprar casa. se piden documentos de todo, cuando antes eran más laxos


Una de las principales diferencias es el tipo de interés al que se vincula. la amplia mayoría son hipotecas fijas ligadas al bono hipotecario a 30 años (no al tipo de interés oficial que actualmente está en virtualmente en el 0%). también hay hipotecas a interés mixto (un periodo inicial fijo y después variable), pero aunque fueron muy comunes durante el boom inmobiliario, ahora no lo son tanto y cada vez se dan menos por concebirse como más peligrosas, ya que los tipos de interés suelen ser altos


Así, el bono a 30 años sobre el que suelen basarse las hipotecas está ahora muy bajo… pero ¡cerca del 5%!. en 1998 estaba por encima del 7% y a finales de los 80, por encima del 9%. el comprador paga el interés que firma el primer día durante toda la vida de su hipoteca salvo que refinancie (previo pago de gastos y comisiones) para que le actualicen el tipo de interés con los datos actuales


Aunque pueda parecer lógico ir actualizando el tipo de interés en cuanto baje un poco, los gastos son tan elevados que comúnmente en estados unidos se tiene asumido que sólo compensa refinanciar (o actualizar) el interés de la hipoteca si consigues reducir uno o dos puntos. como en los últimos ocho años ha estado la mayoría del tiempo entre el 4,5% y el 5,5%, pocos de los que hayan comprado casa recientemente habrán refinanciado para aprovechar las fluctuaciones


En españa, la mayoría de las hipotecas son variables y están basadas en el euribor. así, incluso los peores momentos para las hipotecas variables españolas, cuando el euribor alcanzó el 5,5% hace un par de años, fueron tipos de interés normales o incluso históricamente bajos para un americano


Así, un americano que empezase a pagar su casa en el año 2000 habrá pagado durante toda la vida del préstamo un interés del 6% aproximadamente, mientras que un español habrá abonado entre un 1,75% y un 6% (diferencial incluido) con una media del 3,75% aproximadamente


De este modo y sin entrar en los tipos de cambio de divisas a lo largo de esta década para facilitar la comprensión de los próximos cálculos, si un americano compró una casa de 250.000 dólares y abrió una hipoteca por 200.000 dólares a 25 años en el año 2000 habrá pagado mensualmente cerca de 1.300 dólares sólo en capital (principal) e intereses. diez años después habrá desembolsado 156.000 dólares sólo por esos conceptos, y lo peor de todo es que le quedarán por pagar aún unos 150.000 dólares (el 75% de la hipoteca)


El español que comprase una casa con la misma hipoteca a 25 años de 200.000 euros en la misma fecha, habrá pagado mensualmente de capital e intereses 1.030 euros; llevará desembolsados 124.000 euros aproximadamente y sólo le faltarán por pagar 141.000 euros


es decir, en divisas constantes, el americano acabará pagando por su casa a lo largo de la vida de la hipoteca 390.000 dólares sólo por el principal y los intereses. el español -si se repitieran las circunstancias de estos años- unos 310.000 euros. en números redondos, el americano pagaría un 25% más sólo por capital e intereses (repetimos, sin tener en cuenta los cambios de divisas para facilitar la comprensión del texto)


L a dificultad de pagar una hipoteca en estados unidos no acaba en que se cobran intereses más altos como ha advertido la banca española que pasaría en nuestro país si llegase a extenderse la dación en pago entre particulares


Otro agravante muy importante es que el pago de la hipoteca es mucho más completo y abultado. en eeuu existe lo que llaman piti (principal, interest, taxes, insurance o principal, intereses, impuestos y seguros). allí, el banco a la vez que cobra la hipoteca cobra también los impuestos de la propiedad y los seguros, que también son mucho mas caros que en españa


Los impuestos varían mucho en función del estado y del condado y los seguros también, ya que puedes estar en una zona cara o barata, segura o problemática, o puedes vivir en un estado con problemas de huracanes u otros desastres o en un área tranquila. una casa típica americana en florida puede tener un seguro anual de más de 2.400 dólares y unos impuestos de 2.000 dólares. con lo que la hipoteca de 1.300 dólares al mes puede saltar sin problemas a 1.700 dólares mensuales. esta cifra puede dispararse más aún, por ejemplo, en nueva york, donde los impuestos son elevadísimos


en españa, una vivienda amplia entre impuestos de propiedad y seguros no suele pagar más allá de 1.000 euros, es decir, menos de 100 euros al mes


Así, la diferencia a divisas constantes de 80.000 que pagaba el americano a lo largo de los 25 años de hipoteca se dispara tranquilamente a 170.000 por estos otros conceptos del piti de los que no suele hablarse cuando se demanda la implantación de hipotecas a la americana en españa. de hecho, muchos americanos que caen en embargo podrían abonar el préstamo, pero no consiguen pagar el resto de partidas que van asociadas a la hipoteca


En total, una americano puede desembolsar 510.000 dólares durante los 25 años, mientras que un español abonaría 330.000 euros, con lo que el americano paga -a divisas constantes y en números redondos- un 50% más


Por otro lado, el tipo de interés no es único para todos, sino que es diferente para cada persona dependiendo de su calificación de crédito. así, dependiendo del historial de crédito, el banco te dará un tipo de interés u otro. existe una forma de rebajar tipo de interés, que es "comprando puntos" al banco. así, al abrir una hipoteca puedes llegar a un acuerdo con el banco y pagarle un montante “x” por adelantado para que te rebaje el tipo de interés por una cantidad de puntos básicos


En resumen, cuando se demanda pedir "hipotecas a la americana" se pide sólo la parte ancha de la botella (poder devolver la hipoteca al banco) aunque dicha particularidad no se dé siempre en eeuu. además, no se suele tener en cuenta que sus hipotecas tienen otros condicionantes (principalmente el tipo de interés y aditivos) que son mucho menos atractivas que las españolas porque los bancos cobran más para reducir riesgos






Fuente: El Idealista.com

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