Tuesday, February 8, 2011

HIPOTECA - Las hipotecas cambio de casa: una modalidad hipotecaria poco conocida


La hipoteca cambio de casa es una modalidad hipotecaria poco conocida por el público en general. Incluso me atrevería a decir que es poco conocida entre los directores de banca en general.

Si se desea adquirir una vivienda y tenemos en venta la anterior, hay una opción hipotecaria para poder hacerlo sin tener que esperar a haber vendido. Solo algunas entidades financieras muy concretas ofrecen esta modalidad de financiación con unas condiciones que verdaderamente pueden ser interesante para el ciudadano.

Otras, en cambio, le dirán que tienen en su catálogo la hipoteca cambio de casa y, al final, consistirá en una hipoteca con carencia de capital, en el mejor de los casos. No es lo mismo una hipoteca con carencia que una hipoteca cambio de casa.

El préstamo hipotecario cambio de casa es, financieramente hablando, una hipoteca sobre dos garantías con un cuadro de amortización peculiar, en el cual se paga una cuota similar a la resultante cuando vendamos la casa. Al ser la cuota tan baja, como veremos en un ejemplo, los primeros años no se paga ni el total de intereses correspondientes, por lo que se acumula capital (debemos más dinero al banco del que pedimos, hasta que vendamos la casa).

Ventajas

Como cualquier otra hipoteca, el cambio de casa tiene sus pros y sus contras. Entre los puntos favorables destacaríamos:

Se puede comprar la vivienda de forma inmediata sin tener que esperar a vender la otra. Si encontramos un chollo o la vivienda deseada después de comparar muchas otras, poder adquirirla inmediatamente y no arriesgarnos a que otros compradores nos la quiten de la mano es una ventaja a tener en cuenta.

La cuota resultante es asequible a nuestros ingresos ya que es muy similar a la que pagaremos al vender la casa que tenemos en venta.
Riesgos

Lo más importante al tomar decisiones en materia hipotecaria es saber lo que se hace; informarse y formarse más allá de lo que nos diga el director de la sucursal debería ser algo obligatorio antes de plantearse firmar un préstamo hipotecario ante notario.

Entre los riesgos de la hipoteca cambio de casa mencionar:

No vender la vivienda o tener que venderla a un precio muy inferior al estimado a la hora de contratar la hipoteca. Este hecho supondría tener que asumir una hipoteca mucho mayor a la calculada en un principio.

Los costes globales de la operación son superiores a vender primero y comprar después, por lo que hay que valorar si vale la pena asumirlos (dependerá de lo barato que se compre la nueva vivienda o de sus características únicas).
Ejemplo práctico

Supongamos que tenemos una vivienda en venta por 200.000 euros, cuya hipoteca pendiente es de 100.000 euros.

Queremos adquirir una nueva vivienda por 250.000 euros, y tenemos ahorrados los gastos de la compra más los adicionales que corresponden al cambio de casa (básicamente cancelar la hipoteca anterior y constituir una nueva que incluya la deuda de las dos viviendas).

Necesitamos una hipoteca sobre las dos viviendas de 350.000 euros. Si fuéramos a un banco que nos concede carencia de capital hasta vender la primera vivienda, la cuota resultante sería de unos 776 euros con los intereses actuales. Si el euribor subiera a un 3%, por ejemplo, la cuota con carencia ascendería a unos 1.166 euros.

Si hacemos la cuota cambio de casa propiamente dicha, los primeros 2 años pagaríamos el equivalente a la cuota que pagaremos al vender, es decir, la correspondiente a 150.000 euros (350.000-200.000), que sería de unos 605 euros (se acumularía deuda pendiente por importe de 171 euros al mes). Si el euribor fuera del 3%, la cuota sería de unos 716 euros (frente a los 1.166 de la carencia normal, representa una acumulación de capital pendiente de 450 euros mensuales). Se ve claramente que la diferencia entre carencia y cuota cambio de casa es apreciable cuanto más alto esté el euribor.

Como cualquier hipoteca del mercado, financiar la adquisición de un piso con un préstamo hipotecario cambio de casa es asumir una responsabilidad durante muchos años. Esperemos que nadie en un futuro se deje convencer por la engañosa frase “pague lo mismo que si estuviera de alquiler pero comprando su propio hogar“.

El que alquila asume un compromiso que se circunscribe a pagar puntualmente las mensualidades y no deteriorar la vivienda. El que se hipoteca, adquiere una deuda muy elevada con el banco durante décadas y las consecuencias de no poder cumplir con los pagos son mucho peores que tener que dejar la vivienda (para bien o para mal, no soy muy optimista en que prospere la dación en pago en la regulación hipotecaria española, a pesar de algunas resoluciones judiciales en este sentido).

Contratar una hipoteca no es ni bueno ni malo, es una forma de adquirir una propiedad. Lo malo es no entender lo que representa y firmar sin saber exactamente a que nos comprometemos y qué puede ocurrir si no pagamos

PAU MONSERRAT – 20Minutos

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