Tuesday, January 25, 2011

¿Por qué es mejor que vendas el piso antes de que te lo venda el banco?



Cuando un hipotecado empieza a tener evidentes problemas de pago, una de las ideas más duras de asumir es que probablemente ha llegado el momento de vender la casa. según el portal especialista en hipotecas helpmycash.com, lo más fácil es aferrarse a la esperanza de que el problema se arreglará en breve, reanudaremos los pagos y todo volverá a la normalidad
pero ante una situación de riesgo de embargo solo cabe ser realistas y actuar cuanto antes; no olvidemos que incumplir un contrato hipotecario con una entidad bancaria tiene graves consecuencias como:


• pago de intereses de demora (de hasta 2,5 veces el interés de nuestra hipoteca, es decir, hasta 7,5% si estábamos pagando un 3%)


• pago de comisiones de impago (unos 30 € por cada reclamación efectuada)


• pago de costas judiciales


• pérdida de nuestra casa y de todo lo invertido en ella.


• embargo de nuestra nómina y bienes


• embargo de bienes de los avalistas, si los hay


por eso, llegados a un punto, se impone tomar una decisión, según veamos nuestro futuro financiero:


1. estamos muy seguros de que nuestra situación económica va a mejorar en breve (porque acabamos de encontrar un nuevo trabajo, por ejemplo) y podemos pagar ya al banco todos los retrasos más intereses, por ejemplo:


en este caso nos podemos plantear luchar por mantener nuestra casa


2. no tenemos la seguridad de que nuestra situación vaya a mejorar a corto plazo ni podemos asumir la deuda más los gastos generados. en este caso, será necesario mentalizarse de que es mucho mejor vender la casa cuanto antes, aún si es por menos del valor de nuestra deuda con el banco. veamos por qué
¿qué pasaría si el banco nos embargara la casa?


aproximadamente un año después del primer impago, el banco pone la vivienda a subasta, pero por un valor inferior al valor que le dio la tasadora cuando nosotros firmamos la hipoteca. si esta subasta queda desierta (cosa que pasa en 9 de cada 10 casos, según estadísticas de los juzgados españoles), el banco tiene el derecho de comprar el inmueble por el 50% del valor de salida. por ejemplo:


Precio de tasación de la vivienda:  100,000 euros
Precio salida subasta    :                  80,000 euros
--------- no hay compradores------
El banco la puede comprar por:      40,000 euros
si nuestro primer impago apareció pocos meses después de la firma de la hipoteca, le seguiremos debiendo una gran parte del préstamo al banco, ya que, en las primeras cuotas, se pagan muchos intereses y se amortiza poco capital, debido al sistema de amortización francés aplicado a la mayoría de hipotecas en españa. pongamos, por ejemplo, que dejamos de pagar cuando nuestra deuda era todavía de 99.000 euros. si nos compran la casa por 40.000, aún deberemos al banco 59.000 euros


en este caso, habría sido preferible ponerla a la venta antes de empezar a dejar de pagar la cuota, y haberle comunicado al banco nuestra intención de vender. así, habríamos tenido muchas posibilidades de negociar una reducción de la cuota o unos meses de tregua mientras duraba nuestro problema. y aún en el caso de que la oferta del mejor comprador fuera solo de 90.000 euros, sería preferible deber los 10.000 restantes al banco que los 59.000 más todas las comisiones de demora e intereses


en cualquier caso, lo peor que podemos hacer es dejar de pagar sin haber avisado de la situación al banco y dejar que otros (entidades, juzgados…) gestionen nuestra vivienda y nuestro problema sin tener ningún control de la situación

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