Saturday, December 18, 2010

2011: ¿El último año de caídas del precio de la vivienda



El año 2011 puede ser, si la banca así lo decide, el año del ajuste definitivo del precio de la vivienda. Pero hay algunos analistas que aseguran que el mercado inmobiliario no levantará cabeza hasta dentro de cuatro años y que el ajuste puede ser de hasta un 50 %.


Ante el nuevo año, es hora de hacer una recapitulación de lo que ha sucedido en los últimos tiempos y, también, de pensar en lo que puede suceder en 2011. La recapitulación la hacía hace unos días la tasadora Tinsa. Según sus cálculos, desde el pico del ciclo, el precio de la vivienda ha caído un 17,9 %. Pero, a juicio de todos los analistas, con este descenso el ajuste no sería suficiente. Carlos Ferrer-Bonsoms, de Jones Lang LaSalle, considera que los precios continuarán cayendo, al menos, hasta finales del año 2011. Pero los analistas de RR Acuña y Asociados consideran que la caída de precios puede prolongarse hasta el año 2015. Concretamente, esta firma considera que los precios descenderán otro 20 %, para, en 2015, situarse en niveles similares a los de 2003-2004.


¿Cuánto pueden caer los precios en concreto durante 2011? Nicolás Llari de Sangenís, de CB Richard Ellis, cree que, de media, el precio de los pisos podría caer entre un ocho y un diez % en el nuevo año. Según los analistas de Aguirre Newman, el retroceso podría oscilar entre un cinco y un ocho %, en el caso de las primeras residencias y entre un cinco y un diez % en el caso de la vivienda vacacional. A juicio de Llari de Sangenís, estas últimas podrían bajar hasta un 20 % en 2011.


Asumir un 50 % de pérdidas


Los últimos informes que sobre el sector financiero han publicado Moody's y UBS son mucho más agresivos. Estas dos firmas internacionales se hacen eco de lo que piden los mercados a los bancos españoles, lo que puede dar pistas sobre qué ajuste debe sufrir el sector inmobiliario español todavía. Moody's y UBS coinciden al poner la cifra de pérdidas que ha de asumir la banca en su cartera inmobiliaria: el 50 %. Según la agencia de calificación crediticia, las pérdidas del sector financiero español ascenderían a 176.000 millones de euros, una cifra de la que las entidades sólo habrían reconocido la mitad con dotaciones y reservas. El banco de inversión suizo, por su parte, apunta que la banca española debería elevar la cobertura de sus créditos dudosos, subestándard y adjudicados hasta el 50 % desde el 33 % actual. ¿Qué significa esto? El mercado está descontando que el ajuste total del precio de la vivienda debería alcanzar el 50 %.


Precisamente, según apunta Nicolás Llari de Sangenís, el sector financiero va a tener mucho que decir en la evolución de los precios de los inmuebles en el año 2011, dado que van a ser actores muy importantes. "A los bancos les van a salir los pisos por las orejas", añade, gráficamente, Ferrer-Bonsoms. "Tienen 100.000 pisos en cartera. Además de las provisiones que exige el Banco de España, mantener los inmuebles en cartera les cuesta a los bancos otro diez % de su valor si sumamos el pago de la comunidad y los impuestos. Les está costando reconocer que la vivienda ha perdido valor, pero lo tendrán que hacer", asegura. Porque, según sus cálculos, cada semana entran entre diez y cuarenta pisos en los balances de las entidades. Pero vender con pérdidas todavía cuesta más. Por eso, según ha detectado Ferrer-Bonsoms, muchas entidades financieras están sacando ahora los inmuebles adjudicados de la crisis de principios de los años noventa. De ahí la malísima calidad de los primeros pisos que están saliendo al mercado.


Tensión en la demanda


Según el analista José Barta, en 2011 la banca va a ir contra reloj. Sus cuentas de resultados van a sufrir mucho, tanto por el lado de los ingresos, porque habrá muy poca actividad, como por el de los gastos, sobre todo si continúa la guerra de los depósitos, y tienen que continuar provisionando si siguen sin vender. Pero es que estos factores tendrán un efecto muy pernicioso en la demanda: se encarece el crédito y se dificulta el acceso a la vivienda, lo que puede agravarse si en 2011 empieza a subir el euríbor. De ahí que Llari de Sangenís opine que, en términos de transacciones, 2011 va a ser tan parco como 2010. "No habrá un incremento de las transacciones. Es posible, incluso, que en el primer trimestre de 2011 se sufra una disminución importante", dice Pelayo Barroso, de Aguirre Newman.


En el mejor de los casos, 2011 puede ser el último año en el que bajen los pisos, según Jones Lang LaSalle y CB Richard Ellis. Pero ninguna de estas dos firmas de análisis considera que a partir de ese momento los precios volverán a subir. "A partir de finales del año 2011, llegará la estabilización. Los precios se mantendrán planos a partir de ahí o, como mucho, subirán al ritmo que lo haga la inflación", sentencia Ferrer Bonsoms.


El 2011, si la banca así lo quiere, puede ser el año de las oportunidades para el inversor. Puede encontrar ofertas interesantes en todos los segmentos. Pero no para el inversor oportunista que busca cerrar una gran operación para vender unos meses después con grandes plusvalías. La única vía de rentabilizar una inversión inmobiliaria en los próximos años será el alquiler. Y, a juicio de Llari de Sangenís, "obtener una rentabilidad de entre un 3,5 y un 4 % ya será hablar de unas cifras muy dignas". Aunque Fernando Rodríguez de Acuña considera que 2011 aún será un año para mantenerse a la espera. De hecho, a su juicio, los precios en las mejores zonas no se estabilizarán hasta el año 2013. En el resto de las ubicaciones, los precios bajarán hasta 2015.


Ferrer-Bonsoms alerta al inversor de otra cosa: si firma una operación a un precio de verdadero chollo, el fisco le puede llamar al orden y puede tener que pagar los impuestos correspondientes a un valor que la autoridad considere más normal. ¡Atención!



Via: Finanzas.com

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