Saturday, November 6, 2010

Los precios de las oficinas se sigue abaratando en las ciudades


Las empresas pequeñas que hace unos años se movieron del centro a la periferia de las grandes ciudades, ahora están regresando a las mejores ubicaciones, aprovechando que los precios han bajado. Las grandes compañías, en cambio, se siguen trasladando a las afueras.
Muchas empresas, hace tres o cuatro años, ante la fuerte subida de las rentas de las oficinas en el centro de las ciudades, se decidieron a trasladarse a las afueras, donde los precios eran mucho más competitivos. Ahora, según ha observado Edward Farrelly, director de análisis de CB Richard Ellis, está sucediendo lo contrario: "Hay muchas empresas que están encontrando oportunidades en el centro de Madrid, concretamente en el entorno del Paseo de la Castellana, porque las rentas han bajado un 30 por ciento desde el pico del ciclo". Las empresas que están protagonizando este «regreso» al centro son pequeñas y contratan espacios de hasta 500 metros cuadrados. José Miguel Setién, de Jones Lang LaSalle, se muestra algo más escéptico, aunque también ha detectado que la demanda, durante el tercer trimestre del año, ha sido más potente en el distrito de negocios de la capital.


Pero, según opinan desde Cushman & Wakefield, los precios en el centro siguieron cayendo en el tercer trimestre (la renta máxima ha pasado de los 29 euros por metro cuadrado y mes hasta los 28), mientras que en los submercados de la periferia, los precios se mantuvieron estables.


La periferia, según José Miguel Setién, también protagoniza más de un 30 por ciento de la contratación de oficinas. Porque, según añade Farrelly, las compañías grandes, las que ocupan espacios de más de 500 metros cuadrados, siguen trasladándose a las afueras. De ahí que las zonas intermedias o muy alejadas se estén quedando bastante paradas en términos de contratación.
oficinas vacías


En todo caso, según Setién, la demanda sigue siendo «bastante limitada», pese a que el volumen de contratación de este año en Madrid ya supere al de todo el ejercicio 2009. Pero es que el año pasado, este segmento inmobiliario se encontraba, prácticamente, en caída libre. Este año, la tasa de disponibilidad ha aumentado, pero en el tercer trimestre, según los analistas de Cushman & Wakefield, ha registrado una tímida caída, la primera desde el año 2007, desde el 10,7 hasta el 10,5 por ciento (1,178 millones de metros cuadrados). Pero podría ser una caída meramente puntual. Los expertos de Cushman, prevén un nuevo aumento de la oferta en 2011, por la terminación de algunos proyectos de dimensiones importantes.


Pero según las cifras de Jones Lang LaSalle, ahora el espacio de oficinas vacías se situaría en un nivel algo más bajo, en el 10,21 por ciento, mientras que, para CB Richard Ellis, el porcentaje se elevaría hasta el 11,5 por ciento


Dentro de la M-30, según las cifras de esta firma, el espacio disponible en el centro rondaría el 5 por ciento (el doble según Cushman & Wakefiels si sumamos el espacio de las Cuatro Torres), pero en la A-1 y en la A-2, llegaría hasta el 15 por ciento. En el caso de Rivas, este porcentaje se elevaría hasta el 30 por ciento. Pero, a juicio de Farrelly, estos números, que en España parecen alarmantes, en otros países, como por ejemplo en Estados Unidos, son "normales".


Pero, en nuestro país, con estas cifras, los analistas opinan que las rentas continuarán cayendo. También en las zonas más demandadas, esto es, en el centro de Madrid. «Los precios seguirán ajustándose ligeramente en los próximos meses, pero es previsible que de una manera cada vez más moderada en las zonas más demandadas», afirma Setién. Una de las razones por las que opina que la caída de precios se puede moderar estriba en que se ha frenado la salida de nuevo producto al mercado, sobre todo porque el proceso de ajuste de las compañías debería haber terminado. A juicio de este analista, durante el año 2011, el mercado de oficinas se debería estabilizar.


La rentabilidad por el alquiler de las oficinas en Madrid ronda el 5,5 por ciento en la zona "prime" y sube hasta el 7 por ciento en la periferia
Barcelona no se desmarca


Precisamente, en Barcelona, cuyo mercado de oficinas, por ser más pequeño, también es más estable que el madrileño, los precios también se hundieron en 2009, porque salió mucha oferta nueva, concretamente, la derivada de la puesta en marcha del nuevo distrito de negocios 22@. De ahí que, en esta ocasión, la evolución de los mercados madrileño y barcelonés no se hayan diferenciado demasiado. En ambos, las rentas han caído alrededor de un 30 por ciento y en los dos quedaría un ajuste adicional de un 10 por ciento que se producirá durante todo el año 2011, según las previsiones de Edward Farrelly.


Los analistas de Cushman & Wakefield han percibido una nota positiva este año: el volumen de contratación hasta septiembre supera en un 24 por ciento al registrado en el mismo periodo de 2009. Pero el número de oficinas vacías es mayor: supone el 13,36 por ciento de todo el espacio. La mitad se localiza en la periferia. Lo malo del espacio disponible en el centro de Barcelona es que sólo el 32,33 por ciento de las oficinas vacías disponen de las calidades y características técnicas de un edificio de primera.


En Barcelona, la rentabilidad por el alquiler de una oficina ronda el 5,75 por ciento en las mejores ubicaciones.


Via: Finanzas.com

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